As novas regras para financiamento imobiliário

Em maio de 2015, as mudanças nas taxas e regas da Caixa Econômica para o financiamento imobiliário, para compra de imóveis novos ou usados, estabelecia que o contratante deveria dar uma entrada de 50% do valor e financiar os outros 50%. Essa medida representou uma queda brusca na venda de imóveis no Brasil. 

Com as novas regras, o financiamento com recursos do Sistema Brasileiro de Poupanças e Empréstimos terão elevações do limite do valor total financiado. Ou seja, o valor de 50% emprestado pela caixa, passa a ser de 70 % no valor total do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 40% para 60% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). 

Financiamento de imóveis usados com recursos da Poupança

Em entrevista ao jornal Circuito Mato Grosso, Joadil Pinheiro, gerente de Crédito do Grupo São Benedito, explicou que a Caixa Econômica apenas anunciou que as antigas regras sofreram novas alterações. “Eles realmente informaram que haveria essas novas regras, porém ainda não estão valendo”. 

Pinheiro explicou que as regras devem passar a valer após decisão do impeachment da presidente Dilma Rousseff. “Por enquanto está tudo parado. Não querem financiar as obras, nem aprovar créditos para os clientes. Quando uma decisão for tomada, acredito que aí volta a todo vapor e então vamos receber uma injeção de ânimo no mercado imobiliário do Brasil todo”.

Com a nova medida para financiamento da Caixa Econômica Federal (CEF), o setor imobiliário poderá ganhar uma nova injeção de ânimo, segundo o diretor secretário do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso (Creci/MT), Claudecir Contreira. “Nós temos boas e excelente perspectivas, mas sempre com base em questões pontuais e não com ações governamentais, pelo menos não neste momento. Mato Grosso é um grande celeiro de oportunidades e a gente entende que isso é muito positivo”. 

Contreira explicou que com as antigas normas o mercado imobiliário sofreu com a queda nas vendas. “Há um temor quando se fala da compra de imóveis, pois ninguém sabe o que vai ser da política de financiamento habitacional. Pode mudar por completo, ela pode deixar inclusive de existir e esse futuro oferece medo deixando as pessoas receosas. Será que eu avanço ou não avanço? Será que vai ter dinheiro? Será que a economia vai estar forte?”. 

Os últimos dados divulgados pela Caixa Econômica Federal, nesta semana, mostram que até março de 2016 a Caixa financiou R$ 388,9 bilhões para compra de imóveis. 

O mercado imobiliário em Mato Grosso 

Sobre o mercado imobiliário, o diretor secretário do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso (Creci/MT), Claudecir Contreira, falou ao jornal Circuito Mato Grosso que para quem vende na planta o mercado está passando por uma fase ruim, já para quem vende de terceiros, no caso os corretores, as vendas continuam em alta. “O mercado imobiliário sempre vende mesmo com a crise ou sem a crise. No momento de crise a tendência é: quem tem pra vender ajustará os valores para menos, pois vai ajustar para poder faturar, e quem tem o dinheiro, porque o dinheiro sempre tem, acaba investindo em imóvel.” 

Segundo Contreira, os fatores que contribuem para a estabilidade do mercado imobiliário no Estado são dois: o agronegócio e os funcionários públicos. “Para o mercado imobiliário o Agronegócio influi diretamente. Outro fator é a questão salarial por conta dos funcionários públicos. Em Mato Grosso, por exemplo, ouve atraso, existe uma regularidade de pagamentos e isso pra nós é muito benéfico, porque as construtoras conseguem vender o produto e conseguem programar o recebimento de acordo com as datas reais de recebimentos. Diferente de muitos estado brasileiros onde houve vários problemas”.

Para o diretor o momento é apropriado para comprar imóveis. “É uma hora boa para comprar, principalmente de terceiros, não de imóveis na planta”. Ele explica que para venda o mercado não está tão promissor, porém como os dois andam juntos venda e compra, é uma boa hora para quem deseja vender também. “Se compararmos o estado de Mato Grosso com outros Estados, comprar imóveis aqui é um bom investimento. O Estado está infinitamente melhor nesse sentido”. 

Aprovação do financiamento 

Para aprovar o financiamento, o banco leva em consideração se existe algum apontamento nos órgãos de proteção ao crédito (SPC/SERASA) e se o cliente salda suas dívidas pontualmente, além de avaliar a fonte de renda e o tempo de serviço da pessoa. Além disso, os bancos fazem uma consulta ao Sistema de Informação de Crédito do Banco Central (SCR). 

O SCR é um sistema de consulta e registro de operações de crédito, avais e fianças prestados a limites de crédito concedidos por instituições financeiras a pessoas físicas e jurídicas no País. Atualmente, são armazenadas no banco de dados do SCR as operações dos clientes com responsabilidade total igual ou superior a R$ 1.000,00 (mil reais) a vencer e vencidas.

Caso o banco verifique que o cliente tenha um alto comprometimento no curto prazo, é muito provável que o crédito seja recusado. Os bancos impõem limite de idade a quem solicita um financiamento: mínima de 21 anos, máxima de 75 anos. Se a pessoa tiver 65 anos, não poderá obter financiamento ou empréstimos em 15 anos. O banco poderá conceder um financiamento de 10 anos (65+10=75), isso se a pessoa tiver condições de arcar com as prestações. 

Consórcio Imobiliário 

Segundo Joadil Pinheiro, Gerente de Crédito do Grupo São Benedito, uma opção para quem quer comprar imóvel é fazer um consórcio. Os consórcios foram criados há 60 anos no Brasil e reúne um grupo fechado de pessoas com um fim incomum: formar a poupança necessária para a aquisição de um bem, como por exemplo, um imóvel. 

Os integrantes realizam contribuições mensais por um período predeterminado, assim a cada 30 dias alguém é contemplado. As contribuições continuam até que todos recebam a carta de crédito que será usada para a aquisição do bem. A administradora contratada pelos clientes é a responsável por fazer a gestão do grupo de acordo com as regras do Banco Central. Não há restrições do lugar onde o imóvel pode ser comprado ou reformado. 

Joadil explica que o consórcio imobiliário está em alta, pois se tornou viável para quem quer comprar um imóvel. “O consórcio está em alta porque você não paga juros”. Em vez de juros, é cobrada uma taxa de administração fixa e que é dividida entre as parcelas. Além disso, as parcelas são menores do que em outras opções de financiamento. 

Segundo diretor secretário do Creci-MT, Claudecir Contreira, fazer consórcio imobiliário é realmente vantajoso. “Eu vejo o consórcio com muito bons olhos.” Mas ele explica que para fazer um consórcio é preciso primeiro muita pesquisa. “Apesar de ser algo muito bom, você precisa olhar principalmente o histórico da administradora, pois a saúde do grupo depende diretamente do jeito como a empresa administra e como ela coloca esse produto na praça.” 

Contreira pontua que se ao levantar o histórico o cliente perceber que a administradora simplesmente sai vendendo a ‘toque de caixa’, abrindo vários grupos que nunca se fortalecem, a chance de o consórcio ser algo vantajoso é zero. “Agora, aquela que se concentra em poucos grupos e os fortalece é obvio que vai haver uma injeção de capital e aí o número de contemplações, de sorteios ou lances vão ser maiores e as chances de contemplação também.” 

O diretor disse que os clientes devem dar atenção para as empresas especializadas em consórcios. “O consórcio feito em bancos te dá segurança em alguns aspectos, mas a maioria dos bancos não tem tradição em consórcio imobiliário, então falta capilaridade, falta saúde financeira nos grupos, porque o banco não vende os produtos ele meio que empurra o produto pra você comprar. Hoje há muito mais desistências por meio de consórcio administrativo de banco do que por administradoras que só cuidam de consórcio.” 

Em apuração feita pela reportagem, os consórcios são oferecidos pela Caixa Econômica Federal, Banco Itaú, Banco do Brasil, Banco do Bradesco, Banco Santander e pelas empresas especializadas em consórcios Embracon, Rodobens e Porto Seguro.