Assumpção explica que, diferente de uma hipoteca – em que mesmo se não houver o pagamento da dívida por parte do devedor é necessário que o credor entre com uma ação na justiça para transferir o imóvel –, na alienação fiduciária de imóvel rural, assim que um fazendeiro queira tomar um empréstimo, por exemplo, sua propriedade passa automaticamente para o nome do fiduciário, quem fornece o dinheiro, como um banco. Se o compromisso não for honrado, é preciso apenas uma notificação em cartório para que o bem seja “alienado”.
“A alienação fiduciária rural ocorre quando o produtor precisa de crédito e dá o imóvel dele em garantia. E se ele não honrar o compromisso, ele perde o imóvel que já está no nome do credor”, diz ele.
A alienação fiduciária é disciplinada pela Lei nº 9.514/97, no governo de Fernando Henrique Cardoso (PSDB), e “dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário”, além de instituir “alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências”. No entanto, o dispositivo legal sofreu alterações significativas, sobretudo em 2004, com a Lei nº 11.076/04, durante o governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT), que criou títulos específicos do agronegócio, como o Certificado de Depósito Agropecuário (CDA) e o Warrant Agropecuário (WA).
Um dos itens que sofreu mais alterações foi o artigo 22 da Lei 9.514/97, que expandiu as possibilidades de contratação da alienação fiduciária para pessoas física e jurídica, não sendo mais privativas a entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
O representante da OAB-MT afirma ainda que as condições de pagamento do empréstimo tomado na modalidade alienação fiduciária de imóveis rurais é expresso no contrato entre o fiduciário – banco ou outro órgão autorizado pelo Banco Central (Bacen) e o fiduciante, nesse caso, um produtor rural. O pagamento, no entanto, não precisa ser necessariamente em dinheiro e depende dos termos acordados entre as partes.
“O contrato entre as partes pode ser feito também por meio de produção da safra. Além disso, para não perder a propriedade que está em alienação fiduciária, o produtor pode, durante a negociação, oferecer outro bem de maior valor até quitar a dívida”.
Mesmo sendo a modalidade preferida dos bancos, Assumpção explica os riscos desses tipos de contrato: “Se a dívida não é paga, o credor emite uma notificação em cartório ao devedor, dando o prazo de 15 dias para ele fazer o pagamento. Caso não seja efetuado, o imóvel pode ir a dois leilões públicos com o preço mínimo estipulado no contrato de alienação fiduciária. Caso não haja compradores, ele passa definitivamente para o fiduciário”.
