Sair de um stand de vendas com um imóvel comprado na planta pode ser um sonho. Mas, sem os devidos cuidados e atenção, podem surgir surpresas degradáveis na hora de pagar pelo bem ou receber o imóvel.
"Comprar um imóvel na planta é comprar uma promessa, acreditar que alguém irá construir um imóvel com o dinheiro que você está dando. E, por isso, a desconfiança é a melhor amiga do consumidor", afirma Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, do escritório Tapai Advogados.
Para escapar das armadilhas, Tapai recomenda que o consumidor não faça nada por impulso. "Não compre o imóvel na primeira vez que vê-lo. Leve a documentação, o contrato, o memorial descritivo e a planta para casa. É preciso decidir pela compra de forma fria", diz.
Marco Aurélio Luz, diretor do Associação dos Mutuários de São Paulo (AMSPA), ressalta: "Mesmo que estejam previstas em contrato, situações abusivas são passíveis de discussão na Justiça".
1. O reajuste das parcelas
Pense em um imóvel que custa R$ 300 mil. Desse montante, R$ 30 mil serão pagos durante a obra, em 30 parcelas de R$ 1 mil, e o restante do saldo devedor será financiado.
Acontece que, enquanto o imóvel não é entregue, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), incide sobre as parcelas e o saldo devedor. Ou seja, se o INCC mensal for de 0,7%, a segunda parcela será de R$ 1.007 e o saldo devedor, de R$ 270.875,95. Mesmo que o consumidor já tenha pago uma parcela, seu saldo devedor aumentou.
"O que acontece é que o cliente vai até o stand e se programa para pagar uma parcela de R$ 1 mil e parcelar um saldo devedor de R$ 270 mil. Quando o imóvel é entrege, ele precisa financiar um valor bem maior e, muitas vezes, não consegue arcar com ele", explica Tapai.
Além disso, segundo Luz, mesmo que o consumidor desista do financiamento, a construtora pode não devolver o montante que já foi pago. "Esses casos acabam indo parar nos tribunais e o comprador pode reembolsar de 85% a 90% do que já pagou", explica.
Uma solução é pedir para a construtora ou para um contador uma projeção do pagamento.
2. Análise de crédito superficial
Segundo Tapai, muitas vezes, a análise de crédito realizada nos stands de vendas é superficial.
"Eles perguntam quanto você ganha, mas não perguntam se você tem carro financiado, se tem crédito consignado, entre outras coisas. O mercado é intercomunicado e financiamentos comprometem sua capacidade financeira. É por isso que vemos tantas devoluções de imóveis", diz.
3. Taxas abusivas
Se não ficar atento, o consumidor pode acabar arcando com uma série de taxas abusivas que estão embutidas nos contratos e no valor do financiamento.
A taxa de corretagem refere-se aos serviços do corretor ou imobiliária que fizeram a intermediação entre o comprador o vendedor do imóvel. Geralmente, a taxa corresponde a 5% ou 6% do valor do bem.
O debate sobre a legalidade da cobrança tem crescido nos tribunais de justiça estaduais. Para Tapai, a cobrança é ilegal e configura venda casada, já que o corretor está vinculado à construtora e o pagamento é condição para a venda.
A taxa de anuência é cobrada quando o consumidor decide vender o imóvel financiado, ou seja, transferir o financiamento do imóvel para outra pessoa. Para isso, ele precisa de uma prévia autorização da construtora, o que feriria o Código de Defesa do Consumidor já que a construtora não contribuiu para a venda.
Já a taxa de interveniência é cobrada quando o comprador opta por fazer o financiamento bancário com um banco diferente daquele que financiou a obra para construtora. "É uma cobrança abusiva, já que o consumidor tem total direito de escolher com qual instituição quer fazer o financiamento", diz Luz.
4. Atenção aos modelos decorados
Segundo Tapai, os modelos decorados geralmente são espelhados, o que pode passar uma falsa sensação de amplitude.
"Quando visitar um modelo decorado, procure saber se aqueles móveis são padrão comercial, e que aqueles não são um sofá encolhido ou uma cama mais curta, por exemplo", diz o advogado.
Também é preciso ficar atento aos pequenos avisos e placas no apartamento. "Ás vezes você visita um apartamento que tem uma janela linda, mas aí vê o aviso que diz que aquilo não faz parte do imóvel", explica.
5. Promessas não cumpridas
Não compre um imóvel na planta sem antes ler o memorial descritivo. Lá estará a descrição de intens como as torneiras e o tipo de piso que será entregue com o bem. "É muito comum ler que a torneira, por exemplo, será de tal tipo ou 'similar'. Isso precisa ser averiguado", diz Tapai.
Por isso, é importante que o consumidor, quando estiver no stand de vendas, tenha acesso ao memorial descritivo para não se deixar enganar por maquetes ou modelos decorados.
Luz aconselha: quando o imóvel for entregue, leve um engenheiro civil até ele para que, com o memorial descritivo em mãos, ele possa ver se tudo está entregue e em ordem".
PASSO 1: Pesquise o preço de venda de imóveis semelhantes ao seu (mesma região ou prédio).
PASSO 2: Se a metragem for diferente, descubra o preço do metro quadrado do imóvel comparado.
PASSO 3: Divida o valor do imóvel (por exemplo, R$ 300 mil) pela metragem (70 metros quadrados).
PASSO 4: Multiplique o valor do metro quadrado pela metragem do seu imóvel.
Agora você já sabe qual é o valor de mercado aproximado do seu imóvel.
Fonte: iG
